AKTUELLES

Wie sind Grundwasserschäden zu vermeiden?

Gebäudeschäden durch Wasser sind nicht nur im Überschwemmungsgebiet der Elbe und ihrer Nebenflüsse möglich, auch im übrigen Stadtgebiet sind durch den schwankenden Grundwasserspiegel Gefährdungspotentiale vorhanden. Das städtische Umweltamt bietet kostenfrei ein Faltblatt mit dem Titel „Grundwasserschäden – Sie können vorbeugen“ an, auch im Netz unter www.dresden.de/grundwasser. Die wichtigsten Fragen sind: Wo sind aktuelle Grundwasserstände abrufbar? Wie ist bei einem Anstieg zu handeln? Wie kann der Eigentümer vorbeugen?
Das Informationsangebot umfasst die aktuellen Grundwasserstände in einer interaktiven Karte,  Hinweise zur Beräumung bei Grundwasseranstieg und Flutung von tieferliegenden Räumen zur Sicherung der Statik im Notfall sowie Optionen bei Einrichtung, Ausstattung, Sanierung und Neubau. So wird davon abgeraten in Gebieten mit erhöhtem Grundwasserspiegel den Keller als Heizungs- und Wohnräume zu nutzen, was mögliche Schäden im Vorfeld minimiert. Die Untergeschosse sollten leicht und selbstständig beräumbar sein, da die Feuerwehren nur im akuten Notfall helfen darf und auch dann nicht überall gleichzeitig helfen kann.
Welche baulichen Maßnahmen für Ihre Immobilie sinnvoll sind, sollte mit einem Bauexperten ermittelt werden, um optimalen Schutz zu erhalten.

(Quelle: http://www.dresden.de/de/02/035/01/2011/11/pm_092.php)


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Neue Trinkwasserverordnung seit 1. November in Kraft

Nach der aktuellen Trinkwasserverordnung sind die Vermieter von Mehrfamilienhäusern verpflichtet jährlich einen Legionellentest durchführen zu lassen, wenn das Trinkwasser zentral erwärmt wird. Betroffen sind insbesondere Anlagen mit einem Speichervolumen von mindestens 400 Litern oder einem Rohrleitungsvolumen, zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle, von mindestens 3 Liter - bestehende Anlagen müssen umgehend dem zuständigen Gesundheitsamt gemeldet werden, genau wie die Inbetriebnahme neuer Anlagen, bauliche und betriebstechnische Änderungen, Stilllegungen und Eigentümerwechsel.

Die Wasserproben dürfen nur von zugelassenen Trinkwasseruntersuchungsstellen auf Legionellen untersucht werden. Die entstehenden Kosten, sie belaufen sich bei einem Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten auf circa 200 € pro Jahr, können grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden.

Zahlreiche Gesundheitsämter bieten im Internet entsprechende Formulare an. Die unkorrekte, unvollständige oder verspätete Meldung kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.

Landratsamt Sächsische Schweiz-Osterzgebirge

Grundsteuereinheitswert: Bewertung besonderer Immobilien im Sachwertverfahren

Ein besonders gestaltetes und ausgestattetes Mietwohngrundstück kann für Zwecke der Grundsteuererhebung statt im Ertragswert- im Sachwertverfahren bewertet werden. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) klargestellt (Urteil vom 6. Juli 2011, Az. II R 35/10, zur Veröffentlichung in der DWW vorgesehen).

Dabei sind Ein- und Zweifamilienhäuser nach §76 Abs. 1 Nr. 1 BewG prinzipiell nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln, Basis dafür ist die Jahresrohmiete – diese ist regelmäßig zu schätzen. Dafür ist es notwendig, dass nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare vermietete Objekte vorhanden sind. Ist es nicht möglich die ortsüblichen Mieten zu schätzen, wird gemäß § 76 Abs. 3 Nr. 2 das Sachwertverfahren angewandt.

Bei besonderer Gestaltung oder Ausstattung sind, nach ständiger Rechtsprechung, Ein- und Zweifamilienhäuser bei der Einheitsbewertung nach dem Sachwertverfahren zu bewerten, dies ist u.a. bei einer Wohnfläche von mehr als 220 m² der Fall.

(Quelle: Haus & Grund, Magazin des Haus- & Grundeigentümerverbandes Sachsen, S. 28)

Deutscher Bundestag novelliert Betriebskostenverordnung

Der Deutsche Bundestag hat Ende Oktober eine Neue Fassung der Betriebskostenverordnung (BetrKV)verabschiedet. Bisher konnten Vermieter nur die Kosten, die durch Breitbandkabelanschlüsse verursacht wurden, auf die Mieter umlegen – die Kosten für Telefon-Breitbandanschlüsse jedoch nicht. Gemäß der aktuellen Fassung der Betriebskostenverordnung fallen „die Kosten für den Betrieb, die Wartung sowie die monatlichen Entgelte für die Grundversorgung mit Fernsehen und Hörfunk aller leitungsgebundenen Breibandinfrastrukturen unter § 2 Nr. 15 b) BetrKV“.

Doch Vorsicht: Ist im Mietvertrag die bisherige Regelung vereinbart, behält diese ihre Gültigkeit! (Quelle: Haus & Grund, Magazin des Haus- und Grundeigentümerverbandes Sachsen, S. 3)

Immobilienkäufer: Energieausweise nur bedingt aussagekräftig

Eine Umfrage von Interhyp und Immobilienscout24 zeigt, dass der Energieausweis von Käufern nur als „bedingt nützlich“ eingeschätzt wird. Der Energieausweis spiegelt die Energiekosten der bisherigen Bewohner wider – nicht die tatsächlichen Kosten.

Quelle: Immobilien Zeitung, Rubrik Märkte, 28.11.2011

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Preise für Wohneigentum ziehen weiter an

Der Deutsche Eigentums-Immobilien-Index des ifs Städtebauinstitus stieg 2010 um 2,7 Prozent, wobei die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen deutlich stärker anstiegen, als dies bei Einfamilienhäusern der Fall war. Dabei wird der Unterschied zwischen den Regionen größer.

Gegenüber dem Vorjahr verteuerten sich Immobilien in den alten Bundesländer um 3 Prozent, in den neuen Ländern um 5 Prozent.

In Ostdeutschland stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um im Schnitt um 6,3 Prozent gegenüber 2009, in den alten Bundesländern um 4,2 Prozent. Sinkende Preise konnten nur in Sachsen-Anhalt (-22,5 Prozent) und Bremen (-6,5 Prozent) ermittelt werden.

Bei Einfamlienhäusern weist Sachsen mit 4,4 Prozent bundesweit die dritthöchste Preissteigerung auf, nach Mecklenburg-Vorpommern (+7,2 Prozent) und Brandenburg (+9,3 Prozent). Nur die Hansestadt Hamburg weist in diesem Segment einen Preisrückgang auf (-5,6 Prozent).

Quelle: Sprengnetter Immobilienbewertung NEWS vom 24.11.2011

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Grundstückspreise in Dresden auf stabilem Niveau

Der Gutachterausschuss hat seinen Bericht für die erste Jahreshälfte 2011 veröffentlicht. In allen Marktsegmenten wurde ein stabiles Preisniveau festgestellt. 2500 Kauffälle stellen eine Steigerung von 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr dar. Bei Sondereigentum wurden 200 Verkäufe mehr als 2010 getätigt, bei unbebauten Grundstücken blieb die Anzahl konstant und bei bebauten Grundstücken wurden weniger nachgefragt (-14 Prozent). Es wurden weniger Immobilien in hochpreisigen Gebieten und durch Wohnungsgesellschaften veräußert. Die Zuschläge bei Zwangsversteigerungen entfielen zu 77 Prozent auf Sondereigentum.

Bei unbebauten Grundstücken dominieren freistehende Einfamilienhausgrundstücke in den Dresdener Randgebieten, v.a. Nickern und Weißig. In den Randlagen lagen die erzielten Kaufpreise auf dem Niveau der Bodenrichtwerte, in innenstädtischen Lagen konnten Kaufpreise oberhalb der Richtwerte erzielt werden. Dies gilt auch für den Geschosswohnungsbau, besonders gefragt waren Grundstücke in den Gemarkungen Neustadt, Altstadt und Striesen. Die geschlossenen Kaufverträge für gewerblich nutzbare Baugrundstücke bestätigen die aktuellen Bodenrichtwerte.

Bebaute Grundstücke wurden seltener verkauft als 2010, davon waren insbesondere Reihenhäuser und Doppelhäuser der Baujahre 1990 bis 2007 betroffen. Neubauten verkauften sich im Gegensatz dazu doppelt so oft. Auch wurden 10 Prozent weniger Wohn- und Geschäftshäuser gehandelt, dies gilt besonders für hochpreisige Lagen – das Verhältnis Kaufpreis zu Sachwert ist ausgeglichen. Die Anzahl der Kauffälle von gewerblichen Immobilien ist stabil, eine Preissteigerung ist nicht feststellbar.

1500 Verkaufsfälle beziehen sich auf Eigentumswohnungen, dies entspricht einer Steigerung um 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr. 150 Verkäufe fallen in die Kategorie „Erstverkauf nach Neubau“. Grundlegende Änderungen im Preisniveau sind nicht feststellbar. Der gemittelte Kaufpreis liegt bei 2330 Euro pro Quadratmeter – 90 Euro weniger als 2010 – dies lässt eine gewisse Preisstagnation erahnen.

(Quelle: Immobilienmagazin Dresden, Ausgabe 148, Okt. 2011, S. 15ff)

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Im Porträt: Margit Paul

Das Immobilien Magazin Dresden der Sächsischen Zeitung bringt neben interessanten Themen rund um das Thema Immobilien auf Seite 27 einen Artikel über die Sachverständige für Immobilienbewertung Margit Paul.

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Viele Hauseigentümer nicht von der Dachdämmpflicht nach EnEV betroffen

Gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 müssen bis zum 31.12.2011 begehbare, bisher ungedämmte Geschossdecken/Dachschrägen gedämmt werden. Nach der neuen Auslegung gelten

1) alle nach 1969 errichteten massiven Deckenkonstruktionen und

2) alle Holzbalkendecken als bereits gedämmt.

Darüber hinaus sind die Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern von der Dämmpflicht befreit, wenn sie ihre Häuser am 01.02.2002 selbst bewohnt haben. Im Falle eines Eigentümerwechsels hat der neue Eigentümer 2 Jahre Zeit dieser Verpflichtung nachzukommen. Sollten die Aufwendungen für die Dämmung nicht durch die Energieersparnis in einer angemessenen Frist refinanziert werden, entfällt Pflicht ebenfalls. Wobei die jeweilige Baurechtsbehörde die Angemessenheit der Amortisations-fristen festzulegen hat. Anfallende Kosten für die Dachdämmung kann der Vermieter im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung umlegen.

(Quelle: Haus & Grund Magazin 11/2011)